繼承舊制房屋出售，繼承時評定現值可按消費者物價指數調整後列報成本
個人出售繼承取得之舊制房屋（104年12月31日以前取得），於計算財產交易所得時，得將繼承時之房屋評定現值，按消費者物價指數（CPI）調整後，再自成交價額中減除，以降低課稅所得，合法減輕稅負。此規定由財政部 115年7月15日 發布令釋（台財稅字第11504549440號），對發布時尚未核課確定之案件均得適用。
一、法律依據
依所得稅法第 14 條第 1 項第 7 類第 2 款及財政部令釋，個人出售繼承取得且適用舊制課稅之房屋，已提供或稽徵機關已查得實際成交價額者，可將繼承時房屋評定現值，按交易日所屬年月物價指數占繼承日所屬年月物價指數之比率調整後，自成交價額中減除，計算財產交易所得。
二、調整公式
調整後繼承成本 ＝ 繼承時房屋評定現值 × （出售年月 CPI ÷ 繼承年月 CPI）
財產交易所得 ＝ 成交價額 − 調整後繼承成本 − 取得、改良及移轉費用
三、實務案例（財政部臺北國稅局）
| 項目 | 令釋發布前（舊算法） | 令釋發布後（CPI 調整後） |
|---|---|---|
| 繼承時評定現值 | NT$920,900 | 調整後：NT$1,100,700 |
| CPI 調整倍率 | — | 110.07 ÷ 92.09 ＝ 1.195 |
| 成交價額 | NT$5,000,000 | NT$5,000,000 |
| 代書費等費用 | NT$79,100 | NT$79,100 |
| 課稅所得 | NT$4,000,000 | NT$3,820,200 |
| 課稅所得減少 | — | 約 NT$179,800 |
甲君 100年12月（CPI 92.09）繼承房屋 1/2 持分，評定現值 92.09 萬元；於 114年8月（CPI 110.07）以 500 萬元出售，另有代書費等 7.91 萬元。調整後課稅所得減少約 18 萬元。
四、申報注意事項
- 應於房屋所有權移轉登記年度之次年 5 月，依規定計算財產交易所得，併入綜合所得總額辦理結算申報。
- 此次令釋對 115年7月15日尚未核課確定之案件均得適用，已申報但尚未核定者，可主動向國稅局申請適用，維護自身權益。
- CPI 數據可至行政院主計總處官網查詢，建議留存備查。
常見問題 Q&A
Q1：哪些房屋適用此物價指數調整規定？
適用條件：① 房屋屬繼承取得；② 原被繼承人係於 104年12月31日以前取得（舊制財產交易所得）；③ 個人出售時以實際成交價額申報。房地合一稅新制（105年後取得）繼承案件，依所得稅法第 14 條之 4 亦有類似但獨立之規定。
Q2：CPI 數字從哪裡查詢？
消費者物價指數（CPI）由行政院主計總處每月發布，可至主計總處官網查詢「消費者物價指數」歷史資料，選取繼承日所屬年月及出售日所屬年月之數值計算調整倍率。建議取得官方公布資料並留存備查，以備稽徵機關核查。
Q3：過去已申報但國稅局尚未核定，還能主張適用嗎？
可以。依財政部令釋，115年7月15日發布時尚未核課確定之案件，均得適用。若已申報但國稅局尚未核發稅單，可主動向所轄稽徵機關申請補充說明或更正申報，主張適用調整後成本，毋需等核定後才提出。
Q4：房地合一稅新制之繼承案件，也能按 CPI 調整嗎？
是的。依所得稅法第 14 條之 4 規定，新制繼承案件計算房地交易所得時，亦得將繼承時之房屋評定現值及公告土地現值，按物價指數調整後列報取得成本。新舊制均有此保護，惟計算方式有所不同，建議個案諮詢。
Q5：繼承多年後才出售，CPI 調整幅度有多大？
繼承與出售間隔越久，CPI 差距越大，調整幅度越顯著。以本案為例，100年至114年約 14 年，CPI 調整幅度約 19.5%，課稅所得減少約 18 萬元。若繼承時間更早（如 90 年代），節稅效益可能更為可觀，強烈建議申報前請會計師重新核算，確認有無適用空間。
資料來源：財政部臺北國稅局（115 年 9 月）｜所得稅法第 14 條第 1 項第 7 類第 2 款；財政部 115年7月15日台財稅字第11504549440號令
本文僅供一般稅務參考，個案情形請洽專業會計師評估。
陳繹如會計師事務所 | 稅務規劃・不動產稅務・帳務代理・簽證服務